陽春三月過后，北京樓市開始稍稍熱鬧起來，二手市場活躍度提升，一手市場限競房集中入市，剛需、換房需求陸續入場。《證券日報》記者走訪調查后發現，從成交套數來看，總價500萬元左右的剛需住宅、總價1000萬元以下的郊區別墅正在成為市場交易的主力，而京西和京西南板塊則是供應集中區。

有統計數據顯示，今年前4個月，北京別墅成交1300套，同比上漲90%;成交均價56646元/平方米，同比上漲27%。值得一提的是，總價1000萬元以下的別墅項目成交441套，同比上漲18%，占別墅成交總量的33%。

“今年以來別墅市場成交量走高，一方面受2019年供應量增加影響;另一方面，春節后部分開發商以價換量促使市場好轉。”諸葛找房數據研究中心分析師國仕英在接受《證券日報》記者采訪時表示，多重因素影響下，置換改善型需求紛紛入市，帶動成交量走高。

“在中產階層中，中端客群在北京的首改或者再置業需求受政策限制較嚴，多在總價邏輯下購房，一般傾向于向郊區資源型樓盤外溢。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，這類住宅地價較低，開發商操作空間較高，尤其別墅市場精裝修項目所占比例并不高，若能以精裝修方式入市，市場接受度更高。

中產出擊千萬元量級別墅

今年的北京別墅市場，主要由兩類住宅構成，傳統老牌別墅和限競別墅。老牌別墅位置較好、總價較高;限競別墅位置多呈現郊區化，居住環境和價格優勢明顯，區域配套成熟度相對較弱，總價較低。

上述統計數據顯示，今年前4個月，1000萬元以下別墅成交均價為31411元/平方米，同比上漲6%;成交金額28億元，同比上漲21%。而在1000萬元以下別墅成交TOP30中，豐臺、房山、大興和昌平的項目較多，成交套數較高的項目多達50多套，低的則僅有兩三套。

值得一提的是，在1000萬元以下別墅成交TOP30中，萬科旗下項目占4席，其中包括去年入市的萬科翡翠西湖。據記者了解，萬科翡翠西湖位于豐臺區青龍湖板塊，目前萬科已在該地布局多個地塊，總貨值超過100億元，除住宅用地外，項目還囊括商業、養老、教育、公園等多類型配套用地，成為萬科繼房山、通州臺湖、石景山五里坨區域后，再次以造城邏輯深耕的板塊。

近日，《證券日報》記者到青龍湖板塊探查，有著6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬余畝的青龍湖森林公園分別位于房山和豐臺兩區，目前該區域有6個項目相繼入市，皆由萬科、龍湖、金地、首開等全國性標桿房企布局開發。

據《證券日報》記者了解，青龍湖板塊多數項目受“90/70”限制，小戶型居多，但有的項目則是整盤偏向合院、疊拼別墅以及大戶型洋房集中的偏別墅改善型社區，比如位于青龍湖東岸景區入口附近的萬科翡翠西湖。

“翡翠西湖項目墅區自然環境生態良好，是首改和再改客群的聚集地，承接海淀、麗澤商務區、五棵松和總部基地等區域外溢的購房需求。”萬科翡翠西湖營銷負責人向《證券日報》記者表示，這個項目合院產品比例在50%以上，且是北京市場中別墅中少有的精裝修交房項目，可為業主省去百萬元裝修費用和近乎一年的裝修周期。

該人士進一步稱，從目前購買客群來看，主要來自于京西板塊和地緣性客戶，其中，來自海淀、豐臺的多次置業客群占比較最高。典型客戶為40歲以上與父母同住的家庭或二孩家庭，主要需求體現為置換升級型置業。因項目地處青龍湖豐臺片區，臨近規劃軌道交通及人大附豐臺分校，在市政配套方面較之其他同類型項目板塊更為完善，千萬元級總價的精裝修合院別墅，吸引了西部地區改善型客戶聚集于此。

多次置業客群入場

家住海淀的受訪者李女士也向本報記者表示，去年公司搬到了麗澤商務區，又剛添了小孩，就有了再置業的想法。

按照李女士的設想，一家三代人買個總價1000萬元左右，且私密性較好的大房子居住最為合適。但海淀沒有什么新房供應，二手房動輒7萬元/平方米以上，居住環境并不理想。在西部片區居住多年，又不想向東置業的李女士，綜合交通狀況(上班車行距離在一個小時以內，最好有軌道交通)、教育資源、商業配套規劃等多重因素，多次比較之后，李女士向記者稱，全家更為中意的是豐臺區的萬科翡翠西湖合院，同為千萬元總價，可以一步到位置換到合院別墅的住宅，或許還可以享受到區域成熟后的紅利。

“相對來說，在有軌道交通、教育、養老、商業等規劃，有山、湖等自然景觀，但配套尚未完全成熟的西五環、六環區域，同總價段下能夠置業別墅產品，對比城市核心區四環附近的中小面積平層產品來講，無疑成為中產階層群體第一居所改善的更好選擇。”宋延慶向《證券日報》記者表示，從萬科產策定位來看，符合其布局新區大盤的投資邏輯，事實上這類住宅業態也確實是迎合市場的。

宋延慶進一步稱，1000萬元總價的別墅之所以在北京別墅市場成交比例較高，其背后的購房邏輯是，城市中心豪宅的價格標尺，與城郊的別墅產品的剪刀差效應，為中產階層的改善需求提供了多樣性的選擇。比如說，七八年前買房的人，原來貸款很少，早已還清，又經歷了2017年北京樓市的快速上漲和2017年下半年以來的逐漸回落，認為當下是低點換房改善時期，因此開發商的“降維”別墅，即1000萬元總價級別的別墅較為吸引這類客群。

對此，國仕英在接受《證券日報》記者采訪時也表示，主城六區內別墅房源少且價格高昂，中產階級往往望而卻步，但隨著近郊區別墅項目的入市，大量中產階級置換改善型需求釋放，紛紛選擇近郊區低總價別墅。

正如上述萬科翡翠西湖相關負責人表示，城六區的自然資源型土地非常稀缺，總價1000萬元級別的合院供應幾乎為零，從市場目前在售的新房來看，門頭溝、亦莊區域合院總價在1500萬元以上;孫河板塊合院總價達2000萬元以上，均價接近7萬元/平方米。鑒于此，京西和京西南改善客群外溢購房需求多聚集于西六環區域性價比高的別墅類業態。

對此，國仕英也表示，未來，部分交通便利、配置建設完善、教育資源豐富的低總價別墅項目需求極高，千萬元總價的別墅市場仍是中產階級置換改善型需求的主力市場。