北京目前實行的普通住宅認定標準為2014年的版本。首先需滿足住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上，單套建筑面積在140平方米(含)以下;其次，單價不超過最高限價，或總價不超過最高限價，單價、總價符合其一即可。

具體的最高限價標準是：五環(huán)內(nèi)為單價39600元/平方米、總價468萬元/套;五環(huán)到六環(huán)為單價31680元/平方米、總價374萬元/套;六環(huán)外為單價23760元/平方米，總價281萬元/套。如果在滿足容積率、單套建筑面積的條件下，一套房子的單價或總價在上述價格范圍內(nèi)，則被劃為普宅。

按此現(xiàn)行標準，新京報記者梳理了北京當前已經(jīng)取得預(yù)售證并有成交記錄的45個限房價項目，統(tǒng)計結(jié)果發(fā)現(xiàn)：45個限房價項目中，67%的項目全部房源為非普，符合普宅標準的僅有2個，另有14個項目包含有部分或少量普宅，為其中一些小戶型房源。

這些限房價項目中“鳳毛麟角”的普宅項目，一個是位于密云的碧桂園瑯輝限，該項目位于六環(huán)之外，全部戶型面積均小于140平方米，容積率為2.8，最高限售價為22201元/平方米，低于六環(huán)外23760元/平方米的普宅標準，全部為普宅項目。

另一個同樣符合普宅標準的是在六環(huán)外的首創(chuàng)·悅欣匯項目，也位于密云，最高限售價為22276元/平方米，低于23760元/平方米。據(jù)項目銷售人員介紹，房源已經(jīng)售罄，戶型面積全部為105平方米左右的洋房產(chǎn)品。

新京報記者梳理發(fā)現(xiàn)，大量五環(huán)和六環(huán)之間的限房價項目，多是非普宅，論單價都很難滿足普宅標準，只能靠小面積小戶型拉低總價，勉強躋身普宅范圍。但是，五六環(huán)間的房子，往往是與剛需族最“匹配”，他們以非普的首付、稅費標準購買的實際是普宅的房子。

業(yè)界建議提高普宅標準

客群多為剛需和剛改購房客的限房價項目，為何與“普”難以結(jié)緣?合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對新京報記者表示，北京的普宅認定標準，其核心要素是中低總價、中小面積。作為普通商品房的一種，一些限房價項目因定價或面積原因變成非普住宅，是正常的市場現(xiàn)象。目前看，符合普宅標準的限房價項目位置都較遠，這也符合城市發(fā)展的客觀規(guī)律。

但是，面對限房價項目“非普”當?shù)溃阏J為，從限房價項目面向剛需和剛改客群來說，普宅劃定的范圍理應(yīng)比現(xiàn)在有所增加。北京現(xiàn)行普宅標準是執(zhí)行的2014年版，郭毅表示，北京2017年開始供應(yīng)用地，2018年限房價項目開始上市，“普宅標準應(yīng)針對當前的市場現(xiàn)狀作出適時、及時的調(diào)整。”

具體而言，普宅標準應(yīng)比現(xiàn)有范圍有所擴大。郭毅舉例說，目前，五環(huán)外的很多限房價項目都超出了普宅標準，而真正會住到這些房子里的人，絕大部分都是剛需和剛改，他們的收入相對來說并未達到很高水準，這一部分人理應(yīng)在稅費優(yōu)惠上給予傾斜。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，對限房價項目來說，90平方米之下的產(chǎn)品，從任何角度都不應(yīng)該被劃分到“豪宅”的范圍。普宅標準應(yīng)該調(diào)整，可以針對限房價項目出臺單獨政策。

部分項目調(diào)價格、戶型，“擦邊”普宅

雖然非普宅是主流，很多項目難以企及普宅標準，但是在限房價項目供貨壓頂、去化壓力巨大、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重的當下，尤其是置換需求日漸占據(jù)上風的北京新房市場，對二套購房者來說，如果能夠購買到普宅，首付從80%到60%，支付壓力有所減輕。對遠郊地區(qū)遭遇去化壓力的限房價項目來說，通過成為普宅的方式亦能吸引一部分客群，助推去化。

諸如最近頻頻站上輿論風口的青龍湖板塊，由于位于北京西六環(huán)之外，交通、生活配套一般，區(qū)域內(nèi)多達5個限房價項目，供貨量大，銷售前景不被市場看好。據(jù)記者了解，預(yù)計于6月份開盤的熙湖悅著項目，商品住房銷售均價不超過37245元/平方米，且最高銷售單價不得超過39107元/平方米，均遠遠高于六環(huán)外23760元/平方米的普宅單價標準。但是通過產(chǎn)品設(shè)計等調(diào)整，熙湖悅著部分產(chǎn)品符合普宅標準。

據(jù)項目銷售人員介紹，預(yù)計一期開盤的83平方米三居室，價格定得較低，總價大部分在300萬元之內(nèi)，有部分房源為普宅，首付35%，但不會太多。據(jù)了解，該項目還有73平方米左右的兩居室，如果按照限售均價和最高價計算，總價基本在280萬元之內(nèi)，亦能夠達到普宅標準。

也有一些五環(huán)內(nèi)的限房價項目推出了一些中小戶型普宅。例如一期二期都賣得火熱的橡樹瀾灣，位于豐臺區(qū)小瓦窯，在四環(huán)到五環(huán)間，整體非普宅，但83平方米和88平方米的戶型，部分能夠達普宅標準。記者咨詢售樓處獲悉，目前橡樹瀾灣還剩十多套88平方米的戶型，單價52000元/平方米，總價為457萬元/套，“擦線”低于五環(huán)內(nèi)普宅限價468萬元/套，為普宅。

即便如此，在體量龐大的限房價項目中，能夠達到普宅標準的產(chǎn)品少之又少。

■ 影響

調(diào)標準有助降首付無力拉動銷售去化

當前，北京限房價項目有兩個關(guān)鍵詞，一是“供應(yīng)井噴”，一是“去化艱難”。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，截至5月29日，北京從2018年6月10日開始，合計入市限房價項目達到了50個，合計取得預(yù)售證75期，供應(yīng)住宅套數(shù)達到了34559套，而網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計10683套，平均網(wǎng)簽均價為48919元/平方米，網(wǎng)簽完成112.23萬平方米，按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有27.8%。

“入市一年左右的限房價項目網(wǎng)簽終于首次突破1萬套，而同時，庫存也達到了歷史高位。”張大偉說，雖然網(wǎng)簽數(shù)據(jù)相對滯后，但從整體看，實際銷售比例也依然只有45%左右。

北京限房價項目供應(yīng)出現(xiàn)井噴，但去化難度卻越來越大。張大偉表示，目前來看，除了少數(shù)五環(huán)內(nèi)、位置相對較好的項目去化有所提升外，隨著大量郊區(qū)項目入市，去化難題依然非常大，而且青龍湖等局部區(qū)域井噴數(shù)千套供應(yīng)，很可能帶來價格戰(zhàn)。

面對去化困境，郭毅認為，當前北京限房價項目整體庫存壓力很大，包括潛在供應(yīng)量和現(xiàn)有庫存，僅僅調(diào)整現(xiàn)行普宅標準，對去化不會產(chǎn)生本質(zhì)拉動。一方面，如果擴大普宅范圍，契稅從3%降到最低1%，但節(jié)省的2%稅費實際上有點“毛毛雨”，目前五環(huán)周邊在售限房價項目總價在500萬元左右，2%稅費約為10萬元，可能開發(fā)商的優(yōu)惠幅度都能超過這個數(shù)字，“這樣小幅的變化對市場去化不會產(chǎn)生本質(zhì)影響。”

另一方面，納入普宅后，首套房首付比例最低35%，比非普低5個百分點，對于首付能力相對短板的剛需來說，影響略大一些;但對二套首付來說，無論是普宅的六成還是非普的八成，比重本身都較高，而且二套置業(yè)者大多“賣舊買新”，還是能“夠得著”八成的，調(diào)整標準影響的人群有限。

資深地產(chǎn)人士韓樂亦認為，對于限房價項目的去化難題，普宅標準不是主導(dǎo)因素，如果調(diào)整也僅是錦上添花，主要還是看項目的綜合品質(zhì)、地段、戶型等。

本版采寫/新京報記者 王海亮 段文平